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警惕,中国房价将进入“收网模式”

江平舟 · 2019-04-18 · 来源: 微观系列
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  过去欠下的债,总有要还的一天

  黑龙江鹤岗市,一套7楼的46平毛坯房,总价1.5万,折合一平米326元,一万多买一套房,对于深受房贷捆绑的我们来说,着实扎眼

  但其实鹤岗一些地方的房价不是今天才这么低的,2014年前后,鹤岗的房产交易市场中,已经大量存在500元1平米的房子了

  这回一平米300多,只是当地房价的进一步下跌

  

  几年前,当全中国的房价都在突飞猛进时,500元一平米的新闻就会被汹涌的潮水淹没

  没有人会去关注什么500一平米,就算有人提出房价会大跌,也大多被当成笑话看待,大家关注的都是半个月房价又涨了500一平米

  而当大潮退去,我们才能看到哪些城市,其实是在裸泳,唯有在这时,鹤岗的新闻才会被推上风口浪尖

  鹤岗房价那么便宜,那里一定很烂吧

  这样想是错的,鹤岗曾经富过

  

  上图是鹤岗的GDP数据

一分快三  2006年,鹤岗GDP130亿人民币

一分快三  2012年,鹤岗GDP358亿人民币

  短短6年,GDP增长近3倍,超过中国很多城市的发展速度

  

一分快三  鹤岗晚上美丽的冰灯

一分快三  当年的鹤岗煤矿工人月薪超过1万,当上队长的月薪2万起步,经济一片繁荣,全国各地都有人来鹤岗打工

  鹤岗的比尤特超市垄断当地零售业,很多东西卖的比省会哈尔滨都贵,大商场里1万的衣服比比皆是,丝毫不比北京上海便宜

一分快三  街边饭店生意红火,每到吃饭时间家家爆满,路上全是开车的和出租车,高峰时间出租都很难打

  而且鹤岗是一个“高城市化率”的城市一分快三,城市化率是一个城市的公共设施和教育医疗等配套设施的体现程度

  

  鹤岗清晨

  鹤岗在2004年,城市化率就达到80%,2018年鹤岗的城市化率大约在82.5%

  上海的城市化率是87.6%,其次是北京的86.5%,

  而中国的整体目标,是在2050年达到城市化率71%,这点上鹤岗早早完成了任务

一分快三  依靠着煤炭产业,经济发展势头强劲,城市化率很高,人民收入快速提升,这就是几年前的鹤岗

一分快三  所以认为那里很烂的朋友,是错的

  借着这个势头,当地在2009年“四万亿计划”启动后,开始举债规划“鹤西新城”

  

  

  2011年,规划完成的“鹤西新城”,正式开工奠基

  

  鹤西新城 按照一年规划启动,三年初具规模,五年大见成效,八年基本建成为目标

  举全市之力,集各界智慧,聚八方之财,打造“滨水生态新城”

  希望这座“新城”,可以延揽更多人才来到鹤岗,为鹤岗未来发展,和转型旅游生态观光城市,奠定基础

一分快三  然而后来发生的事,却事与愿违,2010年后,煤炭价格大跌

  但煤炭价格暴跌,并不是最致命的,最致命的是“国有企业改革”

  

  当全世界经济都在放缓,中国又面临产能过剩问题,臃肿的“国有企业”已经成了中国经济上行的负担

  而且煤炭价格一路走跌,收益越来越低,污染却越来越大

一分快三  在这些背景下,“国有企业改革”势在必行,其中鹤岗的经济命脉,煤炭产业,其直属于国企,黑龙江龙煤矿业集团,唯有把刀砍向自己,开始改革

  

  国企“龙煤矿业集团”宣布,将在黑龙江,裁员10万人,这相当于,一口气就裁掉了40%的人,而作为煤炭产业大城的鹤岗,当然难以幸免

一分快三  这是中国的经济增长模式从传统驱动,向新型驱动模式转型的过程,而这个转型过程,是相当残酷的

  

  当时被采访的经济学者说,龙煤矿业的效率很低,一年里平均每个工人的产煤量是250吨,而全国同行的平均一年产煤量是500吨

  龙煤效率只有同行的一半,远低于行业水平

  如果“龙煤”是家私企,早就裁员了,而且会更大幅度裁员,可正因为它是国企,才一直拖到现在,才开始裁员和改编

  根据数据统计,2014年,龙煤集团42个煤矿的产量仅为4900万吨,只有中国最大煤炭生产企业,神华集团的10%

  然而龙煤矿业有24万员工,多于神华集团的21.4万员工。

  

  伴随着煤炭价格大跌,和国企改革的轰轰烈烈进行,鹤岗的悲情就已经注定了

  上面提到的,2009-2012年的时候,鹤岗还风光过,搞的“鹤岗新城”

一分快三  到了2012年以后,“新城”非但没给当地带来良好的吸引人才效应,反而成了鹤岗政府,一项巨大的债务负担

  支柱产业煤炭,崩了,可当年借的那么多钱还在

  这笔负债该怎么还?不知道……

  

一分快三  但大量借钱去建造的商品房和其他基础建设,却让原本供需平衡,相对平静的鹤岗房价沸腾了起来

  在2009-2012年,这个炒房最狂热的时间内,鹤岗的向阳区房价被打到6000元一平米

  相对于今天我们听到的东山区326元一平米,相差了多少倍?

  当然,有人会说,向阳区是市区,东山区则偏郊区,差了十几二十公里呢,

  

一分快三  到了2012年,全国开始了“棚改计划”,这个棚改计划,一开始主要针对的就是全国的大片林区,矿区

  那些地方都属于“资源型城市”,上头强调,开展资源型城市的可持续发展,推动独立工矿区转型,加大棚户区改造力度

  鹤岗听到消息后,自己照了照镜子,煤炭采空区,比邻农垦和林场,浑身上下,我鹤岗完全符合要求啊

一分快三  只要利用恰当,这无异于给经济下滑中的鹤岗一次重筹资金,翻身的机会

  

一分快三  于是从2012年起,鹤岗开始了轰轰烈烈的“棚改计划”

  棚改计划,涉及全市54%的土地,相当于拆了半个鹤岗市

一分快三  在这大拆大建中,半个鹤岗市的平房、危房被推平,全鹤岗市,除了工农区和向阳区,这两个区没怎么动之外,剩下的几个区拆的拆,推的推

  

  上图绿色区域,是鹤岗东山区,这片地方主要平房,在棚改后平房全部拆除,居民都搬进图上的黄色区域

  可以看到,图上黄色区域里,是密密麻麻的回迁楼,被拆迁的居民,就全都搬到了这里

  

  上图,鹤岗的兴安区也一样,中间以高速路为界,高速路左侧是棚改后的安置房,回迁房,右侧黑糊糊的就是拆迁后的平房、危房

一分快三  在轰轰烈烈的棚改中,鹤岗近一半的家庭,都拿到了至少一套新房,有的人手里还有好几套

  

  因为上面提到的煤炭产业凋敝,煤企大量裁员,这造成了不少人重新回到家里种田、养猪

  一户人家有房产证的面积两三百平米,那再正常不过了,棚改政策以房换房

一分快三  我这户人家拆迁300多平米,换80平米一套的房子,可以换4套,就算换100平米的,也可以换三套

一分快三  可我要那么多房子干什么呢?

  4套房子,每年都要物业费和取暖费,这少说也要一年好几千,想卖,他又卖不掉

  

  现在鹤岗家庭,人人手上至少一套房,有个三四套房的人都很正常,然而这些房子拿在手里,根本没人要,他只能看着

一分快三  名义上你这四套房子位置还不错,价格也没一开始提到的350一平米那么低

一分快三  你的四套房,均价1600一平米,加起来你名义上也有个60多万

一分快三  但那只是名义上的,你这房子即卖不出去,也租不出去,退休工资不到2000

  

  这就是鹤岗的现况,煤炭产业凋敝,“4万亿时期”建了一大票商品房,房价炒上去了,但没人买

  2012年棚改,更是搞了一大片回迁房,居民每户至少一套房,有三四套的家庭也很正常

  而且从人口结构看,鹤岗看似100万人,但大多数还是50以上的中老年人,和16岁以下的孩子,和其他东北城市一样,鹤岗,也面临着严重的人口流失问题

  没人,没产业,居民手上全是房子,城市又缺乏吸引力,你说这房价不崩,可能吗?

  

  窥一斑而知全豹,四万亿全国都搞,棚改也全国都搞

  其实鹤岗是目前中国很多四五线城市的一个缩影,“棚改”是一项惠及民生的工程,让住平房和危房的百姓住进新房

  这项政策很好,被拆迁的百姓都很拥护,但它也同时造成了一股“炒房热”,让全国的房价普遍性上涨

一分快三  而全国房价的普涨,则造成了各种投机商人到处盖房,不管你这地是大是小,是好是坏,先盖一片商品房再说

  而当炒房热逐渐退去,热钱纷纷撤离的时候,留下来的只会是一地鸡毛

  

  棚改,短期内看是房价上涨的主因,但长期看,它也是扼杀房价的主因

一分快三  因为“棚改政策”的本质,是消化潜在的百姓购房需求,我本来要买商品房的,可突然你政府来帮我棚改了,那我也不用买了,你政府要么给房,要么给钱

一分快三  这样一来,很多百姓它潜在的购房需求就不存在了

一分快三  那百姓的购房刚需不断减少,可你投入市场的房子却在不断增加,你说这最简单的供需平衡关系被打破,这房价还会涨吗?

  尤其当炒房热退潮后,留下的就只是一座座空楼,和一个个手握多套住房,却不知如何出手的人

  

一分快三  再加上现在上面推行的另一条扼杀房价的政策,即“户籍制度改革”,这个东西,对于三四五线城市的房价,就是个大杀器

  棚改,是消化了百姓原本存在的购房需求

一分快三  而户籍改革,则是鼓励百姓搬离一些小镇小城,逐步朝资源更集中的大中型城市集结

  随着棚改和户籍制度改革,这两项重大政策在未来几年的持续发酵,中国的三四五线城市,会出现越来越多的“鹤岗现象”

一分快三  即,本地人手上房子好几套,可这地方的人口却越来越少,我手上这房子,既没人住,也没人租,我卖给谁呢?

  

  在未来,中国的房价,将逐渐形成一种“收网态势”

  即房价网,从四五线城市向二三线城市收拢

  四五线城市,常住居民人均一套房或多套房,但常住人口却不断减少,导制房价持续下跌

  而二三线城市的房价,则因为四五线城市的“收网”,而房价上涨

  “房价收网态势”的形成,预示着中国房价普涨的时代结束

一分快三  未来,你恐怕听不到有人说,我这里是四线城市啊,房价怎么涨的这么离谱

一分快三  你听到更多的将是,XX市,房价跌破XXXX,但中介公司依旧门可罗雀

  

  今天鹤岗的房价,只是未来中国楼市的一次预演

  中国很多城市的“房屋投资价值”将会快速萎缩,但房价不见得萎缩的那么快一分快三,中国必然将诞生一批,纸上富豪

  这批“纸上富豪”,看似坐拥百万财富,但房子却难以卖出变现,成为一种颇具中国特色的纸上富豪现象

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